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건축정보

공사견적의허와실

건기조성민 | 2015.04.18 | 조회 18586
계약서의 가장중요한 부분인 공사견적에 관하여 살펴보자.  내역서 라고도 하는 공사견적서는 그야말로 다양하고 천차만별이다.  어느 시공업체는 아예 견적서가 없이 하는 곳도 있다.  대략 평수 곱하기 평당 금액 얼마 하여 공사를 한다.  그야말로 ‘우리 일단 계약먼저 하고 한쪽 쓰러질 때까지 싸워보자!’ 하는 속셈이다.




  주택건축은 약 500여가지의 다양한 물품을 한꺼번에 구입하는 것과 그것을 현장에서 적절하게 자르고 다듬어서 조립하는 과정의 합산이다.  거기에다 기업 이윤 등이 포함되면 견적가가 산출된다.  즉 다음과 같이 정리할 수 있다.




견적가 = 재료비 + 노무비 + 경비 + 이윤및관리비 + 기타(안전부담금, 인허가등등)




건축견적서의 특징을 보면 다음과 같다.

1. 종류가 너무 많다.

2. 전문가가 아니면 전부다 확인하기가 어렵다.

3. 100% 정확한 견적이란 불가능한 일이다.

4. 견적서의 작성은 시간이 소요된다.

5. 시간과 물가변동에 따라 변할 수 있다.

6. 똑같은 목적물을 가진 공사라 할지라도 시공사마다 견적이 다르다.

7. 견적가는 시공사가 선정하고 건축주가 선택하는 것이다.




■ 견적서는 종류가 너무 많다.




  건축은 종합예술이기 때문에 당연히 항목이 많을 수밖에 없다.  견적을 세밀하게 하면 할수록 그 항목은 더욱더 많아지게 된다.  이 많은 항목을 건축주가 일일이 검토하여 싼지 비싼지 확인하기란 거의 불가능한 일일 것이다.  건축주가 그 것들을 전부다 이해하고 검토할 능력이 된다면 아예 건축업을 해도 될 정도다.  그렇기 때문에 견적서를 간단하게 평당 얼마로 해서 공사를 하는 사례가 많은 것이다.


 

  예를 들어 자동차를 사는데 다음과 같은 견적서는 없을 것이다.

  1. 바퀴 : A회사제품, ~~재질, ~년 보증...    ~~원.  설치비 노임 기공얼마 조공얼마..

  2. 휠 : B회사제품, ..............

  이런 식으로 자동차 한 대의 견적을 각각의 부품별로 나열하다보면 한도 끝도 없을 것이다.  그러나 자동차를 구매하는 소비자가 이런 요구를 하면서 자동차를 사지는 않는다.  그저 계약서상에 자동차 원가 얼마 보험료 출고비 이윤 등을 합산하여 종이 몇장으로 끝낸다.  그래도 소비자들은 일일이 확인하지 않고도 자동차를 산다.  이유는 간단하다.  이미 제품이 완성되어 있기 때문이다.




  만일 소비자가 자동차 생산라인에 서서 자기차를 요구에 의하여 하나씩 조립해서 구입한다면 틀려질 것이다.  전조등 전구는 어느 것 써 달라.  바퀴는 어느 회사가 좋다더라.  엔진오일은 어느 회사 것 써 달라 등등  여러 가지를 요구할 수 있다.  조립하는 사람이 땀흘리면 음료수라도 사다줄 것이며, 이 제품을 붙였는데 마음에 들지 않으면 통사정을 해서 다른 것으로 바꿀 수도 있다.  이것이 건축이다.




  건축은 여러 가지 변수들과 여러 가지 제품들을 자신의 요구에 맞게 배열하고 조립하면서 얻어지는 상품이다.  그렇다 보니 당연히 견적서는 두꺼워질 수밖에 없다.  힘들고 어렵겠지만 건축주는 열과 성을 다하여 견적서의 항목 하나하나를 검토하는 것이 좋다.  모르겠으면 주변에 아는 사람에게 자문을 구해도 좋다.  견적가가 왜 얼마가 되는지는 건축주가 꼭 알아야 한다.  나중에 분쟁의 소지를 없애기 위하여.







■ 전문가가 아니면 전부다 확인하기가 어렵다.




  견적서는 전문가가 아니면 정확하게 그 진위를 판가름하기가 어렵다.  물론 전문가라 하더라도 시공사의 시공방법에 따라 차이가 날 수 있기 때문에 동종업계의 타 시공사에서 정확하게 분석한다 하더라도 100% 이해할 수는 없을 것이다.  물론 상세한 설계도면이 같이 첨부되어 그 도면상의 목적물과 비교하면서 견적을 판가름 할 수는 있을 것이다.




  그렇기 때문에 견적서는 시공사에서 마음대로 조정할 수 있는 요소가 된다.  예를 들어 목재기둥이 도면상에 20개가 필요하게 되어있다 하자.  시공사에서 할증을 10%두어 22개를 견적상에 올릴 수 있다.  아니면 할증을 15%두어 23개를 올릴 수 있다.  또는 5%만 두어 21개를 올릴 수도 있다.  건축주의 사정을 딱 봐서 재력이 좀 있을 것 같으면 할증을 20%정도 주고, 그렇지 않으면 5%만 두어 적절히 조정하며 재미를 볼 수도 있다.




  자재 관련 숫자 조작은 노무비에 비하면 아무것도 아니다.  30평 바닥미장을 하는데 미장공 기공을 4명으로 할지 5명으로 할지는 견적하는 사람의 몫이다.  돈을 좀 더 쓸 만한 건축주 같으면 10명으로 슬쩍 올려놓을 수 있다.  미장공 한품에 12만원이라면 5품이 더 올랐으니 60만원을 숫자하나 바꿈으로서 부풀릴 수 있는 것이다.  이에 관하여 건축주가 노무비가 너무 비싸다 반박하면 ‘우리는 미장을 아주 견고하고 하자 없이 하기 때문에 품수가 많이든다’ 라고 변명하면 그만이다.  물론 사단법인 한국물가정보 라는 기관에서 재료비와 노무비를 고시하고 있지만 실제보다는 훨씬 더 비싼 금액으로 고시되고 있으니 그대로 따르자면 훨씬 더 비싼 금액에 집을 짓는 셈이 된다.




  이를 해결 할 수 있는 방법은 비교견적 뿐이다.  다른 회사들에게도 견적을 받아보고 서로간 비교하는 것이다.  그렇게 하면 당연히 공사수주를 목적으로 두고 있는 시공사에서는 적절한 금액을 제시함으로써 수주를 기대할 것이다.  그래서 비교견적은 시공사들의 부당이윤을 막을 수 있는 가장 좋은 방어수단이 될 수 있다.  그러나 너무 많은 비교견적을 하다보면 자칫 저가의 덤핑공사가 될 수 있으니 적절히 조절할 줄 알아야 한다.  무조건 싸다고 좋은 것은 아니기 때문에.




  시공사 또한 건축을 함에 있어서 투철한 소신이 있어야 한다.  돈 많은 건축주 만나서 한번에 많은 돈을 벌어보려는 마음을 가진다면 건축 사업을 그만 하는 것이 좋을 것이다.  어느 현장에서는 많은 이윤을 남기고 어느 현장에서는 있는 돈 까지 털어가며 공사를 하는 어처구니없는 일을 만들어서는 절대로 안 된다.  정확하고 세밀한 견적을 통하여 누구에게나 똑같이 제시하고 매 현장마다 같은 비율의 이윤을 창출해야 할 것이다.




  이를 위해서 한가지 시공사에게 제시하고 싶은 것은 프로그램에 의한 일괄된 견적이다.  컴퓨터 프로그램을 만들어 놓거나 구입하여 그에 따른 견적을 한다면 사람의 마음에 따른 것이 아닌 기계적인 견적이기 때문에 어누 누구에게나 공평하게 견적이 될 수 있으며, 복잡한 견적잡업도 짧은 시간에 끝낼 수 있기 때문이다.










■ 100% 정확한 견적은 불가능한 것이다.




  어느 건축주들은 제시된 견적서를 가지고 하나하나 검토하면서 각각의 항목을 가지고 검토한다.  물론 아주 바람직한 일이 아닐 수 없다.  그러나 견적서는 항상 100% 정확할 수 없다.  위에서 말한 바와 같이 기둥이 10개가 필요한 경우 10개를 견적서상에 올려서 계약하고 나중에 10개를 주문하여 10개를 정확하게 사용한다면 아무런 문제가 없을 것이다.




  그런데 목수가 실수를 하여 나무 하나를 잘못 잘랐다 하자.  그러면 모자란 하나의 기둥은 어디에서 찾는단 말인가?  건축주에게 말하여 목수가 하나를 잘못 잘랐으니 하나 값을 더 달라 말해야 하는가!  아니면 하나를 빼먹고 공사를 해야 하는가!  아니면 손해를 감수하면서 하나를 더 주문하여 공사를 완벽하게 마무리해야 하는가!  당연히 마지막의견이 맞을 것이다.  그래서 견적서에는 할증이라는 것이 따라 다닌다.  관공사를 보아도 마찬가지로 할증에 관한 내용이 포함되어 있다.  건축 관련 서적을 뒤져 보아도 적절한 할증관계에 관한 내용이 많이 실려 있을 것이다.




  노무비 또한 마찬가지다.  시공자가 잘못으로 인하여 또는 설계도상의 누락으로 인하여 뜯고 다시 시공할 경우 그 노무비는 누가 감당해야 하는가!  현장시공자에게 그 짐을 지우기는 어렵다.  당연히 시공사에서 책임져야 하는 부분이다.




  일반적으로 할증은 3% ~ 15% 까지 매우 다양하다.  간혹 건축주들이 할증에 관하여 반박을 하는 경우가 많이 있다.  그러나 본인이 지금까지 목조주택 사업을 해오면서 할증이 없이 공사를 한다는 것은 그야말로 한치의 오차도 허용되지 않는 두려운 공사가 아닐 수 없다.  예를 들어 복잡한 지붕의 경우 계산으로도 정확한 서까레의 길이가 나오지 않을 수 있다.  그런경우는 일단 비슷하게 잘라보고 틀린 만큼 수정하면서 맞추어야 하는데, 할증이 없다면 어떻게 될까?  시험삼아 잘라본 서까레를 그냥 설치하는 방법밖에 없다.




  할증이 없이 공사를 하는 것은 부실한 결과물을 낳게 되던가 아니면 시공사에서 그 할 증만큼의 손해를 감수해야 하는 것이다.  그렇다면 그 할증은 정확하게 맞출 수 있을까?  물론 그것도 맞출 수 없다.  현장시공자들이 10개당 1개꼴로 실수를 하거나 시험재로 써버릴까?  그렇지 않을 때도 있다.  시험삼아 잘라본 서까레가 정확하게 맞아서 할증이 필요없을 수도 있다.  또는 여러개를 실패해서 10%의 할증이 모자랄 수 도 있다.  그것은 시공사의 몫이며 시공사의 기술력이 좌우하는 문제가 될 것이다.




  예를 들어 서까레의 할증을 보면 거의 모든 회사들이 할증율 10%를 주고 있다.  그런데 우리는 정확한 계산시스템을 사용하여 거의 3%대의 할증으로도 충분히 고품질의 공사를 할 수 있다면, 7%의 차이는 시공사의 기술력에 대한 대가이거나, 공사 수주를 위한 경쟁을 할 경우 내밀을 수 있는 무기가 될 것이다.  이는 또한 다음과 같이 해석될 수도 있다.  똑같은 기능 똑같은 성질의 종이컵을 만드는데 A라는 회사는 생산원가가 10원이고 B라는 회사는 8원 이라면 B라는 회사는 A회사가 제시하는 같은 금액으로 시장에 팔아 고유 이윤에다가 2원이라는 +이윤을 더 얻을 수 있을 것이다.  또는 A회사에서는 상상도 못하는 낮은 금액으로 시장을 석권할 수도 있을 것이다.




  이러한 기술력의 차이로 발생하는 추가 이익은 당연히 시공사의 몫이다.  이에 관하여 인정을 하지 않는다면, 많은 시간 연구하고 노력하여 얻은 기술력은 무엇으로 보상받을 수 있단 말인가!




  상세견적서를 제시하면 건축주들은 나에게 항상 이렇게 물어왔다.

“견적서에 적혀있는 기업이윤이 이윤의 전부입니까?”

“여기 적혀있는 기업이윤 외에 자재비나 노무비에서 얼마가 더 남겠지요?”

“여기 적혀있는 기업이윤 가지고 어떻게 사업을 유지 합니까?  당연히 자재비나 노무비에서

 얼마가 더 남아야 되지 않을 까요.”

그럴 때 마다 나의 대답은 한결 같았다.

“물론 견적서상에 책정된 기업이윤만 가지고는 회사가 운영될 수 없습니다.  그러나 책정된 기업이윤 외에 더 많은 이윤이 발생될지 아니면 책정된 기업이윤마저도 현장에 사용될지, 아니면 기업이윤은 다 날라 가고 회사잔고에 남아 있는 돈 까지 현장에 들어갈지 저는 알 수가 없습니다.”




  물론 많은 시공경험이 있는 회사는 비교적 근사치로 기업이윤을 어느정도 챙길 수 있을지 간음 할 수 있을 것이다.  그러나 공사현장의 변수라는 것은 미래를 점치는 것과 같이 때문에 아무도 알 수 없는 것이다.




  시공사는 할증과의 계속되는 싸움을 통하여 시공자들이 자재를 함부로 쓰지 못하도록 관리하고, 가능하면 물류비를 줄일 수 있는 방법과, 같은 품질의 제품이라면 좀더 저렴하게 제시하는 자재상과의 거래를 통하여 좀 더 많은 이윤을 남기기 위하여 노력해야한다.




  그러나 여기서 가장 중요한 것은 욕심을 부려서는 절대로 안된다는 것이다.  욕심이 하나둘씩 커지다보면 써야할 자제를 쓰지 않으면서 기업이윤을 남기려 할 수 있기 때문이다.




  이전에 사업을 하면서 작성하던 견적프로그램은 약 5년동안 수정과 보완을 거쳐 거의 98% 정확도를 유지한다고 자부하고 있었다.  견적서 한부만해도 A4용지 20매가 될 정도로 세밀하게 작성하여 건축주와 항목하나하나를 검토한 후에 계약을 했다.  그래도 나중에서 서로간에 오해가 발생하게 된다.  하물며 견적작업이 어렵다하여 대충 평당 얼마에 계약한 다는 것은 이미 권투장갑을 끼고 링위에 올라선 것과 다를바 없다.

■ 견적서의 작성은 많은 시간이 소요된다.




  상세견적은 실로 많은 시간이 소요된다.  견적을 작성하기 위하여 먼저 필요한 것은 도면 분석이다.  설계도면 상의 마감사양과 구조를 이해하지 못하면 정확한 물량 산출을 할 수 없기 때문이다.  이렇게 물량 산출이 끝나면 각각의 물량에 자재비와 필요한 노무비 그리고 경비를 포함하여 견적작업을 해야 한다.




  부엌가구 같이 수치상 견적이 어려운 경우는 부엌가구 업체에게 설계도면을 팩스로 발송하여 견적을 의뢰하여야 한다.  창호 및 다른 부분들도 마찬가지로 견적을 의뢰하여 그 견적이 다시 돌아올 때까지 기다려야 한다.




  이러한 번거로움을 없애기 위하여 일위대가라는 것을 각 회사별로 만들어 놓고 그것에 따른 견적작업을 하는 것이 일반적이다.  일위대가란 예를 들어 타일의 경우, 바닥타일 논슬립형에 200X200각 국내산인 경우 m2당 재료비와 노무비 그리고 경비를 미린 책정해 놓은 것이다.  그리하여 필요한 m2이 결정되면 바로바로 대입하여 견적을 산출한다.




  간단한 주택은 바로바로 견적이 나오기도 하지만 집이 복잡할수록 견적은 시간이 많이 소요된다.  이러한 시간의 문제는 잦은 설계변경에서 문제가 발생할 수 있다.  특히 공사중에 발생하는 설계변경에 대하여 매 변경때마다 다시 물량산출을 하고 상세견적을 작성하기란 정말로 어려운 일이다.  때로는 현장소장이 현장관리는 못하고 설계변경에 대한 물량산출을 하느라 하루종일 소비하는 경우도 많이 있다.




  그런데 이런 부분을 건축주는 잘 이해하지 못하고 있다.  건축주 입장에서는 쇼핑센터에서 물건을 고르듯이 이것을 선택했다가 다시 저것으로 바꾸는 아주 간단한 것이지만 그것에 따른 비교견적과 견적차이에 대한 견적작업을 하는 것은 그것만으로도 한 사람을 고용해야만 하는 많은 시간적 낭비가 아닐 수 없다.




  견적상의 기업이윤을 전체금액에 몇%로 산정할 경우 문제는 더 복잡해 진다.  예를들어 건축주가 조명값을 100만원으로 결정했는데 실제로 선정하다보니 150만원이 되었다 하자.  회사 견적서 상에는 기업이윤을 5%로 결정했다면 50만원에 대한 5%인 2만5천원을 추가하여 요구해야 한다.  그러나 이렇한 것을 이해해주는 건축주는 아무도 없다.  그저 한가지 항목상의 변화로만 생각하는 경우가 대부분이다.




  이를 위한 가장 좋은 방법은 역시 공사전 미리 마감사양을 결정 짓는 것이다.  그리고 그 상황에서 흥정을 하여 전체금액을 얼마로 확정지은후 공사를 하는 것이 가장 바람직 하다 할 수 있다.  그러나 사람마음이 어찌 한번결정한 것으로 마지막까지 흔들림없이 진행하기가 쉬울까?  절대로 그렇지 않다.  아무리 공사 전 많은 부분을 생각하고 결정한다하더라도 시간이 지나면서 다른 제품에 대한 호기심이 생기고 결국은 한두 개 쯤은 바꾸게 되어 있다.




  어쨎든 공사견적은 쉽지 않고 많은 시간이 소요된다.  그리하여 실력없는 업체에서는 대충 평당금액으로 결정하여 나중에 추가되고 삭제되는 부분까지도 무시하고 공사를 하는 경우가 대부분이다.  결국 시공사가 손해를 보기 시작하면 그때부터 추가공사대금 요청을 하기 시작하고 그때부터 건축주와 시공사간의 전쟁이 시작되는 것이다.


 

  견적서는 완벽할 수 없고 작성에도 많은 노력이 필요하고 시간이 소요되지만 그렇다고 해서 대충 넘어갈 수 있는 것은 절대로 아니다.  힘들어 어렵더라도 원활한 공사 진행을 위해서 또는 서로간에 손해를 보지 않기 위해서 어렵고 힘들더라도 하나하나 검토하면서 노력해야 할 부분이다.







■ 견적은 시간과 물가변동에 따라 달라질 수있다.




  견적작업을 하고 바로 계약을 한 후 공사를 시작해서 아주 단기간에 끝나는 공사의 경우는 상관이 없지만 공사견적이 시작되고 한참 후 공사계약을 하고 그리고 집이 규모가 커서 반년이상 걸린다면 물가변동에 따른 공사비의 변화를 생각하지 않을 수 없다.




  더구나 목조주택의 경우 목재는 거의 수입품이기 때문에 활율에 따른 자재비의 변화가 하루하루 다르다.  그렇기 때문에 물가변동에 대한 대비책이 반드시 필요하다.  필요한 경우 계약서 상에 물가변동에 따른 변동금액이 적용될 수 있도록 명시하는 것이 바람직하다.




  또는 자재비가 올라갈 조짐이 있는 경우 시공사에서는 미리 시공물량을 자재상으로부터 확보하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.  이런 경우 자재상에게 먼저 계약금을 지불해야 하기 때문에 환율 상승의 조짐이 확실히 보일 때에는 건축주와 상의 하여 선금을 더 많이 요구하여 자재상으로부터 물량을 확보 하는 것도 좋은 방법이다.




  여기에서 문제가 되는 것은 건축주가 아니라 시공사다.  시공사는 습성상 물가상승에만 민감하게 작용하며 물가가 떨어질 경우는 조용히 지나가는 경우가 많이 있다.  예를 들어 견적당시 문짝 한짝의 값이 10만원 이었는데, 문짝판매상들의 과다 경쟁으로 인하여 문짝값이 현저히 떨어졌다면 그만큼의 차액은 건축주에게 돌려 주어야 한다.  그러나 그렇게 하고 있는 시공사가 전국 어디 한가운데라도 있는가!  절대로 없다.




  즉 시공사 입장에서는 이익은 있어도 손해는 보지 않겠다는 것이다.  참으로 난감한 일이 아닐 수 없다.  이 글을 쓰고 있는 본인 조차도 그렇게 해 왔기 때문인다.  물론 자재값이 소폭 올랐을 경우에는 건축주에게 요구하지 않았지만 대폭으로 올랐을 경우에는 건축주에게 상의 하여 공사비를 더 받아냈다.  그러나 자재값이 대폭으로 떨어졌을 경우 모른체 하고 지나가곤 했다.




  그러면 무엇이 가장 좋은 방법일까?  공사기간이 1년이상 길게 소요되는 공사가 아니라면 물가변동에 따른 공사비의 가감은 없는 것으로 하는 것이 가장 좋은 방법이다.  공사를 많이 해온 시공사 일수록 물가변동에 따른 자재비 상승금액정도는 자재상에서 감수를 하면서라도 이전금액으로 받을 수 있기 때문이다.  또한 자재상에게 미리 선불을 하면서 자재를 선점할 능력이 없는 회사라면 시공을 할 수 있는 능력이 있는 회사라고 보기 어려울 것이다.




  건축은 물론 남의 돈을 가지고 집행하면서 하는 것이지만 초기에서 자기자본이 반드시 필요하게 되어있다.  자기자본 하나도 없이 건축주로부터 받은 자본만으로 공사를 한다는 것은 자신의 집을 의뢰하는 건축주가 시공사를 잘못 만난 것과 다름없다고 보아야 할 것이다.




  아파트나 빌라가 아닌 단독 주택의 경우 공사기간은 길어야 6개월 정도가 소요된다.  중간 중간 자재비 상승으로 인한 정산을 한다는 것은 시공사에서 더 많은 이윤을 가져가겠다는 말 밖에 안 된다고 할 수 있다.  가능하면 자재비상승 또는 물가상의에 따른 견적가의 변경은 하지 않는 것이 좋을 것이다.










■  같은 도면을 가지고 견적을 해도 시공사마다 차이가 있다.




  이미 언급한 바와 같이 각각의 시공사마다 자기들만으 시공방법이 다를 수있다.  물론 KS에 규정된 기본적인 공사비에 대한 견적은 같을 수 있으나 그렇지 않은 부분에서는 서로간에 다를 수 있다.




  예를 들어 데크공사를 목공사에 포함하느냐 아니면 부대공사에 포함하느냐, 아니면 데크는 별도공사로 묶어 놓아 별도 옵션으로 선택할 수 있게 하느냐 등등 여러 가지로 다르게 견적이 나올 수 있다.




  또한 방수공사에 상당히 민감한 시공사에서는 방수공사비를 높게 책정하여 방수에 더욱더 신경 쓰도록 할 수 있다.  그런 경우 다른 회사보다 방수공사비가 높게 책정될 수 있기 때문이다.  이러한 문제로 인하여 비교견적이라는 것이 간단할 것 같지만 그렇지 않고 상당히 복잡하다.  몇 개 회사로부터 견적을 받아 그것은 다름대로 짜 맞추어가면서 비교견적을 해야 하기 때문이다.




  그래서 일부 건축주들은 전체금액 대비 비교견적만 하여 업체를 결정하는 경우가 허다하다.  그러나 그것은 아주 잘못하고 있는 것이다.  어떤 제품을 몇겹 또는 어떻게 시공할 것인가를 확인하지 않고 전체금액대비 비교견적을 한다는 것은 엄밀히 말하면 비교견적이 아니다.  예를 들어 수박을 사는 데 속이 하얗게 익지도 않은것 두 개를 만원에 사는 것과 잘익은 커다란 수박 하나를 만원에 사는 것은 달라도 엄청나게 다른 것이다.




  건축분쟁은 시공사의 얄팍한 상술로 인하여 발생하기도 하지만 건축주의 안일한 생각으로부터 발생하는 경우가 더 많이 있다.  견적서 한번 훑어보지도 않고 설계도면 한번 꼼꼼하게 생각해보지도 않고 단가가 마음에 들어 무조건 계약하는 그런 자세가 건축분쟁을 유도하는 역할을 하기 때문이다.  복잡하고 힘들더라도 가능하면 비교하고 분석하고 연구해야 한다.  그것 많이 분쟁을 없애고 좋은 집을 재미있게 지을 수 있는 지름길이다.










■ 견적가는 시공사가 결정하고 건축주가 선택하는 것이다.




  견적가는 시공사가 자재상들로부터 단가정보를 얻어 견적서에 반영한다.  물론 좀더 높게 반영할 수 도 있으며 그 금액 그대로 반영할 수도 있다.  그것은 시공사에서 결정할 문제다.  높게 반영하다보면 공사수주가 어려워 질 것이다.




  여기에서 건축주들이 모르는 중요한 부분이 있어 공개한다.  공사를 오랫동안 많이 해온 업체 일수록 자재상들로부터 받는 자재금액을 떨어질 수밖에 없다.  예를 들어 목재 기둥 하나가 소비자단가 만원이요 업체단가 9천8백원이라면 오랫동안 신뢰를 쌓아온 시공사에서는 더 낮은 금액에 자재를 살 수도 있다.  물론 처음부터 그런 금액으로 받지는 못한다.  오랜 세월동안 한 업체에서 외상도 없이 자재대금 꼬박꼬박 주면서 자재를 많이 구입해온 업체에게는 자재상에서도 그에 대한 보상을 해주게 되어 있다.  그래서 기둥하나에 9천 오백원에 받는다고 예를 들면, 견적서상에 얼마를 써넣어야 할까?




  당연히 만원이상 써넣으면 안된다.  그것은 이미 건축주도 알 수 있는 금액이니까.  시공사가 만원에 올리던 9천오백원에 올리던 9천 8백원에 올리던 그것은 시공사에서 알아서 할 일이다.  좀더 많은 수주를 얻기 위해서는 9천 오백원에 올리는 것이 좋을 테고, 이윤을 좀더 남기기 위해서는 만원에 올릴 수도 있다.  사과장사가 사과를 백 원에 받아서 백십원에 팔던 백오십원에 팔던 아니면 막판에 떨이를 하려고 9십원에 팔던 그것은 사과장사 마음이다.  그러나 그것을 사느냐 마느냐는 소비자의 몫이기 때문에 사과장사가 폭리를 취한다고 경찰서에 고발할 사람은 아무도 없다.  비싸면 다른 사람한테 사면되니까.




  한가지 예를 더 들어보자.  한 자재상으로부터 10년동안 한번의 미수금도 없이 많은 자재를 공급받아가며 사업을 했는데 요즈음 상당히 어려워 졌다.  그래서 자재상을 찾아가 사정을 말하니 자재상에서 그동안 공급했던 단가보다 훨씬더 저렴하게 1년간 공급해 주기로 했다.  거의 그쪽 자재상에서는 마진을 남기지 않기로 했다고 하자.  그래서 예전에는 목재기둥 하나에 9천오백원을 받던 것을 9천원에 공급 받는다고 예를 들면,  그 차액인 오백원은 누구의 몫인가?  당연히 시공사의 몫이다.  이것은 건축주를 상대로 우롱하는 것이 아니라 그동안 쌓아온 시공사의 노력에 대한 대가라고 생각해야 한다.




  간혹 이러한 부분을 용납하지 못하는 건축주들이 있다.  자재값 얼마에 받는 지 전부다 공개하라는 사람들이 있는 반면에 시공사를 믿지 못하겠으니 자재를 전부다 건축주 자신이 조달하겠다 하는 사람들도 있다.  그러면서 목재기둥 하나를 만원에 구입하여 현장에 조달해 주는 건축주도 있다.




  실례를 하나 들어보자.  이전에 한 건축주로부터 건축견적의뢰가 들어와 나름대로 상세하게 그리고 그당시 공사가 얼마 없던 터라 단가도 가능하면 낮추어서 견적해 주었다.  몇일 후 연락이 왔다.  내가 제시한 금액이 마음에 든다는 것이다.  그리하여 그 건축주를 찾아가 봤더니 여러개 회사로부터 견적을 받은 후였다.  그리하여 나름대로 비교견적을 해서 우리 업체를 선정하게 된 것이다.  자재 값 하나하나가 다른 회사들보다 조금씩 저렴했고, 견적서 또한 조리 있게 잘 되었다 하여 계약을 하게 된 것이다.  그런데 공사를 하면서 문제가 하나둘씩 발생하기 시작했다.  처음 생각으로는 건축주가 이곳저곳 비교견적도 열심히 하여 우리 업체를 선정했기 때문에 추후 문제가 될 것은 아무 것도 없을 줄 알았다.

 

  그 건축주는 이미 비교견적을 하면서 저렴한 금액에 공사를 수주했음에도 불구하고 공사금액을 더 줄일 요량으로 인터넷과 주변 자재상을 다 뒤지다시피 하여 덤핑물건을 찾아내기 시작했다.  그리고는 이 자재금액이 이것밖에 안되는데 왜 얼마에 견적을 했느냐 하며 우리에게 그 차액을 돌려달라고 따져들기 시작했다.  참으로 난감하지 않을 수 없었다.




  그 상황은 다음과 같이 해석될 수 있다.  사과장수가 여러명 있는데 각각의 사과장수에게서 조금씩 맞을 보니 전부다 똑 같았다.  그래서 금액을 물어보니 한곳이 제일 저렴하게 금액을 불러 그곳에서 사과를 샀다.  그리고는 집에와서 전국에 걸쳐 현재 농장의 사과단가가 얼마이고 중간상인들에게 얼마에 거레되는지를 알아봤다.  그리고는 다음날 사과장수를 찾아가서 당신이 이 사과를 농장단가 얼마에 받아와서 나에게 왜 이렇게 붙여먹고 팔았소,  그 차액을 돌려주쇼!.....    이와 다를 게 무엇이 있겠는가!




  간혹 건축시공자들을 부를때 ‘업자’라는 표현을 많이 쓴다.  ‘건축업자’라는 의미속에는 공사를 부실하게 하면서 뒤로 자재값을 빼먹거나 부풀려서 폭리를 취하는 악덕이라는 표현도 포함되어 있는 줄 안다.  그렇게 본다면 사과장수나 길거리 노점상이나 해삼을 현지단가 천원에 사가지고는 잘 썰어서 만원에 팔아 10배 이상을 남겨먹는 포장마차 주인은 악덕 업자가 아니라 사기꾼이라고 봐야 할 것이다.




  그 건축주는 우리에게 건축계약을 하지 말았어야 했다.  자재를 직접 구입하고 노무자들만 고용해서 집을 지어야 했다.  한 푼도 자신은 손해를 볼 수 없다면 직접 마당에다가 사과나무를 심고 그것을 따먹어야 한다.




  견적서는 시공사에서 책정하기 나름이지만 건축주가 결정하기 때문에 터무니없이 또는 부풀려서 견적할 수가 없다.  왜냐하면 공사를 수주하기가 힘들어 지기 때문이다.  그리고 적정금액으로 흥정을 하여 계약을 했으면 건축주는 이미 사과를 구입한 것처럼 시공사와 구매를 한 것이다.  물론 어느 부분에서는 비쌀 수도 있고 쌀 수도 있지만 이미 타 시공사와 비교견적을 통하여 다른 업체보다는 싸게 공급한다는 것이 입증된 상태 아닌가.  이미 이렇게 되었으면 시공사가 잘 공사를 하도록 도와야 한다.  그것이 최상의 최적의 방법이 될 것이다.
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